Księga wieczysta (w skrócie KW) to ogólnodostępny dokument opisujący stan prawny pojedynczej nieruchomości. Znajdują się w niej dane dotyczące m.in. właściciela, adresu nieruchomości oraz jej powierzchni i przeznaczenia, a także hipotek i ograniczonych praw rzeczowych.
Każda księga wieczysta dzieli się na cztery działy, z których każdy odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. Wyróżnia się:
– dział I obejmujący oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
– dział I-O dotyczący oznaczenia nieruchomości,
– dział I-Sp oznaczający spis praw związanych z własnością,
– dział II dotyczący wpisów własności i użytkowania wieczystego,
– dział III przeznaczony został na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, wpisy innych praw i roszczeń,
– dział IV dotyczący wpisów odnoszących się do hipotek.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ich znajomość jest kluczowa dla obrotu prawnego nieruchomościami, bowiem przyjmuje się domniemanie powszechnej znajomości treści ksiąg wieczystych. Jednocześnie księgi wieczyste są jawne. Nie można więc zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Każdy zainteresowany ma możliwość bez komplikacji i utrudnień zajrzeć do jej zawartości. Rejestr prowadzony jest przez Ministerstwo Sprawiedliwości za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.
Ponadto w zakresie ksiąg wieczystych istnieje kilka zasad, które obejmują istotę każdej nieruchomości. Trzeba wskazać na zasadę domniemanej zgodności KW ze stanem faktycznym. W związku z powyższym przyjmuje się, że informacje zawarte w księdze są rzeczywistym stanem faktycznym danej nieruchomości. W konsekwencji kluczowe dla właścicieli nieruchomości jest bieżące sprawdzanie treści KW i dbanie o każdorazową aktualizację wpisów. Następnie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece formułuje zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Znajduje ona zastosowanie w sytuacji, gdy zainteresowany kupiec chce nabyć własność nieruchomości i umowę sprzedaży zawiera z osobą, która według księgi wieczystej jest jej właścicielem, mimo że stan faktyczny jest inny niż ten wpisany w księdze. W tym zakresie i tak ów kupiec nabędzie prawo własności według czynności prawnej dokonanej z rzekomym właścicielem według księgi wieczystej, jeżeli nie wiedział o niezgodności i nie mógł się o tym dowiedzieć. W obliczu powyższego kolejny raz trzeba wskazać na wagę bieżącego badania treści KW. Przykładowo, nabyć własność nieruchomości można poprzez jej zasiedzenie, o czym szerzej: www.kancelariaszpak.pl/zasiedzenie-nieruchomosci-kiedy-jest-mozliwe
Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej wynosi 200,00 zł. Wpisu do KW dokonuje się w przypadku zmiany sytuacji faktycznej dotyczącej nieruchomości, np. w razie zmiany właściciela nieruchomości, ustanowienia hipoteki przymusowej, ustanowienia prawa ograniczonego na nieruchomości, zawarcia umowy przedwstępnej, zawarcia umowy dożywocia, ustanowienia służebności czy ustanowienia lub spłaty hipoteki. Odpowiedni wniosek na formularzu KW-WPIS wraz z załącznikami kieruje się do sądu rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą. To ważne, bowiem w obrocie nieruchomościami punkt wyjścia stanowi fachowa interpretacja treści ksiąg wieczystych.
Po więcej porad z zakresu prawa cywilnego i rzeczowego serdecznie zapraszam pod numerem telefonu 608 499 096 lub adresem mailowym biuro@kancelariaszpak.pl.
r. pr. Marek Szpak
