Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Każda umowa o roboty budowlane powinna zawierać oznaczenie:
- stron umowy – inwestora oraz wykonawcę,
- przedmiotu umowy poprzez dokładne wskazanie zamierzonej inwestycji, miejsca jej wykonania oraz czasu, w którym obiekt musi zostać oddany do użytku,
- ceny, którą zobowiązuje się zapłacić inwestor na rzecz wykonawcy (cena może być przy tym płatna jednorazowo, zaliczkowo lub w systemie ratalnym),
- podstawowych praw i obowiązków każdej ze stron zaciąganego zobowiązania wraz z wyraźnym ustaleniem konsekwencji w przypadku naruszenia postanowień umownych, np. zastosowanie kary umownej.
Kluczowe w należytym konstruowaniu umowy o roboty budowlane pozostaje poprawne określenie przedmiotu umowy. Trzeba mieć na względzie, że do elementów niezbędnych należy opis pojęcia „obiektu”. Jako “obiekt” w rozumieniu art. 647 K.c. określa się każdy zmaterializowany rezultat robót budowlanych lub będący efektem tych robót nakład na rzecz, który może zwiększać jej wartość i użyteczność, jeżeli zostanie wykonany zgodnie projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obiektem w znaczeniu powyższego przepisu mogą być więc zarówno konstrukcje naziemne, jak i podziemne, powiązane z gruntem i wykonywane w drodze robót prowadzonych zgodnie z projektem oraz wymaganiami wiedzy technicznej. Należy pamiętać, że zawarte w art. 647 K.c. pojęcie “obiekt” jest szersze od pojęcia “obiekt budowlany” w rozumieniu art. 3 Prawa budowlanego.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2018 r. w sprawie o sygn. akt V CSK 368/17 „Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, z reguły powiązane z wymogiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem.” W konsekwencji trzeba uznać, że umowa ta cechuje się takimi elementami jak: zastosowanie dokumentacji projektowej, korzystanie z dziennika budowy, przekazanie terenu budowy lub jego wyodrębnionej części, występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru. Z całą mocą należy podkreślić, że umowa o roboty budowlane stanowi podtyp umowy o dzieło, a więc w istocie jest zobowiązaniem rezultatu. W orzecznictwie unaocznia się położenie nacisku na obowiązek przekazania przez inwestora terenu budowy i dostarczenia projektu, według którego wykonawca powinien wykonać obiekt zgodnie z wiedzą techniczną. Do obowiązków inwestora należą przede wszystkim czynności związane z przygotowaniem robót, w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu oraz odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Zakres ten może być jednak w pewnym stopniu zmieniony ustaleniami stron. Inwestor może być dodatkowo zobowiązany do dostarczenia materiałów lub zabezpieczenia planu wykonywania robót budowlanych. Po stronie wykonawcy pozostaje obowiązek oddania obiektu, który został wyraźnie określony w zawartej umowie, zaś swoje czynności powinien wykonywać zgodnie ze sztuką budowlaną oraz z poszanowaniem przepisów prawa, w tym przepisów BHP.
Zgodnie z art. 648 § 1 K.c., umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Jest to jednak forma zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych. W konsekwencji do zawarcia umowy może dojść również w formie ustnej, a nawet formie dorozumianej (konkludentnej). Forma umowy może zostać jednak zmieniona zgodnie z wolą stron. Wówczas, w myśl z art. 77 §1 K.c., uzupełnienie lub zmiana umowy będzie wymagać zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Zdecydowanie pożądanym rozwiązaniem wydaje się być zawarcie umowy na piśmie z precyzyjnym określeniem jej przedmiotu oraz należytym zabezpieczeniem interesu stron. Przedmiotem takiej umowy może być altana, o czym szerzej tu: https://kancelariaszpak.pl/czy-na-budowe-altany-potrzebne-jest-pozwolenie/
Poprawnie skonstruowana umowa o roboty budowlane powinna również zawierać odniesienie do tzw. gwarancji zapłaty. Zgodnie z treścią art. 6491 K.c., gwarancji tej inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Tytułem przykładu gwarancją zapłaty może być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności. Podkreślenia wymaga fakt, że nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy (generalnego wykonawcy) do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. W rezultacie odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem wykonawcy (generalnego wykonawcy) przedstawienia gwarancji zapłaty jest bezskuteczne.
Po więcej porad z zakresu prawa cywilnego, w tym prawa umów, serdecznie zapraszam pod numerem telefonu 608 499 096 lub adresem mailowym biuro@kancelariaszpak.pl.
r. pr. Marek Szpak
