Jedną z instytucją prowadzących do nabycia własności nieruchomości pozostaje zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego „Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).” W przypadku posiadania w złej wierze potrzebny okres do zasiedzenia wynosi trzydzieści lat. Jakie warunki trzeba spełnić, aby stać się właścicielem nieruchomości w wyżej wskazanym trybie?
Pierwszą z przesłanek pozostaje wymóg posiadania samoistnego nieruchomości. Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada faktycznie rzeczą jak właściciel. Kluczowe jest zachowywanie się jak właściciel i przejawianie woli do bycia traktowanym jak właściciel. Nieodłącznym przejawem posiadania samoistnego jest pobieranie pożytków oraz ponoszenie obciążeń związanych z rzeczą. Chodzi tu więc o faktyczne władanie rzeczą (corpus possessionis), tzw. część fizyczna posiadania oraz wola posiadania rzeczy (animus possidendi), tzw. część psychiczna posiadania.
Następnie trzeba wskazać, że dobrą wiarą wykaże się ten posiadacz samoistny, który ma uzasadnione przekonanie, że włada nieruchomością zgodnie z przysługującym mu prawem. Będzie to więc ten, kto wszedł w posiadanie i traktuje ją jak własną, tzn. faktycznie nią włada, korzysta z niej, mieszka tam, poczynił na nie określone nakłady i czerpie dochody. Natomiast wedle orzecznictwa Sądu Najwyższego „w złej wierze jest ten, kto wie lub wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, ale innej osobie” (postanowienie SN z dnia 13 sierpnia 2008 r., sygn. I CSK 33/08).
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia złożyć może każdy zainteresowany do sądu rejonowego, w okręgu którego położona jest nieruchomość. Przedmiotowe pismo musi zawierać oznaczenie wartości nieruchomości i żądanie stwierdzenia nabycia własności dokładnie oznaczonej nieruchomości (wskazanie nr księgi wieczystej lub nr działki) przez wnioskodawcę. Ciężar wykazania wszystkich przesłanek niezbędnych do udowodnienia zasadności zasiedzenia ciąży na wnioskodawcy. W tym celu możliwe są wszelkie wnioski dowodowe uregulowane w Kodeksie postępowania cywilnego, m.in. dowód z zeznań świadków, dowody z dokumentów (np. z decyzji podatkowych, z potwierdzeń wpłat z tytułu podatku od nieruchomości, fotografii), dowód z opinii biegłego specjalisty czy przesłuchania stron postępowania.
Po więcej porad z zakresu prawa cywilnego serdecznie zapraszam pod numerem telefonu 608 499 096 lub adresem mailowym biuro@kancelariaszpak.pl.
r. pr. Marek Szpak
