Kredyt hipoteczny jest długoterminowym kredytem bankowym, którego zabezpieczeniem jest hipotek ustanowiona na rzecz banku kredytującego na prawie użytkowania wieczystego lub prawu własności nieruchomości. Udzielany jest najczęściej na budowę lub zakup nieruchomość. Z czym się wiąże? W jednej ze spraw Sąd Najwyższy uwzględnił skargę nadzwyczajną Prokuratora Generalnego i uchylił nakaz zapłaty, dotyczący umowy kredytowej zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości wobec stwierdzenia naruszenia przez sąd orzekający w sprawie m.in. zasad i wartości wywodzonych z Konstytucji RP. Sprawa trafi do ponownego rozpoznania do Sądu Okręgowego w Zamościu.
Kredyt na budowę domu
W listopadzie 1996 roku małżonkowie z Zamościa zawarli umowę kredytu na cele mieszkaniowe z odroczoną spłatą części należności. Udzielający kredytu bank, zgodnie z jej postanowieniami, przekazał kredytobiorcom do dyspozycji kwotę 150.000,00 złotych z przeznaczeniem na budowę domu jednorodzinnego. Zabezpieczeniem wierzytelności stała się hipoteka umowna zwykła, ustanowiona na nieruchomości należącej do kredytobiorców. Kredyt był oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, której wysokość równa była wysokości stopy bazowej powiększonej o 4 punkty procentowe. Zmiana wysokości stopy bazowej powodowała równocześnie zmianę wysokości oprocentowania kredytu o taką samą ilość punktów procentowych. W dniu zawarcia kredytu stopa bazowa wynosiła 19,5%, a oprocentowanie kredytu 23,5%. W umowie wskazano, że kredyt ten był kredytem długoterminowym w rozumieniu art. 482 k.c.
W związku z niedotrzymaniem terminów płatności, bank wypowiedział umowę, a następnie 12 lutego 2007 roku wystawił bankowy tytuł egzekucyjny, któremu Sąd Rejonowy w Zamościu w marcu 2007 roku nadał klauzulę wykonalności. W kolejnym kroku bank zawnioskował o wszczęcie egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką, jednak z uwagi na jej bezskuteczność, komornik zdecydował o umorzeniu postępowania w kwietniu 2008 roku.
W sierpniu 2008 roku swoją wierzytelność bank sprzedał, zaś jej nabywca, wezwał dłużników do dokonania dobrowolnej spłaty, pod rygorem zainicjowania postępowania sądowego. W oparciu o wyciąg z ksiąg rachunkowych stwierdzono zadłużenie w wysokości ponad 308.000,00 złotych, jednakże w skierowanym ostatecznie do sądu powództwie, nabywca wierzytelności zażądał od pozwanych małżonków zapłaty 200.000,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 20 sierpnia 2008 roku.
Nakaz zapłaty
Sąd Okręgowy w Zamościu nakazem zapłaty z dnia 28 sierpnia 2009 roku zobowiązał pozwanych, by zapłacili solidarnie na rzecz powoda określoną żądaniem pozwu kwotę 200.000,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami oraz do zapłaty ponad 6.000,00 złotych tytułem kosztów postępowania w terminie dwóch tygodni od doręczenia im nakazu zapłaty. Wobec niewniesienia sprzeciwu, nakaz stał się prawomocny i na jego podstawie komornik, na wniosek powoda, wszczął postepowanie egzekucyjne skierowane do nieruchomości.
Skarga nadzwyczajna Prokuratora Generalnego
Nakaz zapłaty Sądu Okręgowego w Zamościu zakwestionował Prokurator Generalny. W skierowanej do Sądu Najwyższego skardze nadzwyczajnej zarzucił naruszenie zasad, wolności i praw człowieka i obywatela, określonych w Konstytucji RP, w tym zasady zaufania obywatela do państwa i bezpieczeństwa prawnego, prawa do sprawiedliwego rozpatrzenia sprawy, ochrony konsumentów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi oraz ochrony praw majątkowych. Zrzucił ponadto rażące naruszenie prawa materialnego i procesowego.
Nie uwzględniono konsumenckiego charakteru zobowiązania
Jak podniesiono w skardze, wydanie nakazu zapłaty zgodnie z pozwem jednoznacznie wskazywało na to, iż w chwili jego wydawania sąd w ogóle nie uwzględnił konsumenckiego charakteru sprawy. Z treści umowy zawartej przecież przez osoby fizyczne z bankiem wynikało, że celem i przeznaczeniem kredytu była budowa domu jednorodzinnego. Z ustalenia konsumenckiego charakteru sprawy sąd winien więc był wyciągnąć określone wnioski i z urzędu zbadać jej postanowienia stosownie do ogólnych przepisów zmierzających do ochrony konsumenta, czego nie uczynił.
Jak zauważył skarżący, umowa ta nie określała terminu spłaty kredytu, co było sprzeczne z obowiązującym w dacie jej zawarcia przepisem art. 27 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo bankowe z 1989 roku, a dodatkowo naruszała granice swobody umów poprzez jednostronne i niejasne kształtowanie w umowie przez bank wysokości świadczeń, a przez to raty kredytu bez możliwości jej zweryfikowania w oparciu o czynniki obiektywne. Efektem tego pozwani zgodnie z otrzymywanymi z banku co miesięcznymi zawiadomieniami z aktualnym stanem zadłużenia oraz informacją o sposobie rozliczenia wnoszonych spłat, wpłacali należne, minimalne raty określone w pismach banku, które jednak nie pokrywały należnych odsetek. Wobec faktu, że raty były wyznaczone na poziomie minimalnym i nie obejmowały nawet należnych za dany miesiąc odsetek, bank nie był w stanie wskazać terminu spłaty kredytu, umowa bowiem nie precyzowała okresu trwania spłaty zobowiązania.
Jak ustalono, pozwani małżonkowie, według stanu na styczeń 2007 roku wpłacili łącznie blisko 190.000,00 złotych. Bank dokonane wpłaty zaliczył głównie na poczet odsetek, a na kapitał zaksięgowano jedynie niewiele ponad 2 tys. złotych. Zadłużenie natomiast obliczono na ponad 224.000,00 złotych z czego należność główna przekraczała 162 tys. złotych, zaś odsetki umowne 61.000,00 złotych.
Jak zauważył skarżący, kredyt udzielony pozwanym, mógł być spłacony tylko w przypadku dokonywania wpłat znacznie przekraczających ustalane przez bank minimalne wpłaty, do czego umowa nie obligowała, a z jej treści nie wynikało, że dokonywanie wpłat w ustalonej przez bank wysokości będzie generować wyłącznie narastanie zadłużenia i w rzeczywistości nie doprowadzi do spłaty kredytu. Taka konstrukcja umowy, zdaniem skarżącego była niewątpliwie sprzeczna z właściwością (naturą) umowy o kredyt i w konsekwencji naruszyła prawa majątkowe kredytobiorców , którzy de facto zostali zobowiązani do spłaty zadłużenia wynikającego z nieważnej umowy kredytu.
W skardze podniesiono, że przedmiotowa umowa sprzeczna była nie tylko z obowiązującymi na dzień jej zawarcia przepisami prawa bankowego, ale również z zasadami współżycia społecznego, rozumianymi jako zasada uczciwości, równości stron umowy, lojalności wobec kontrahenta czy zaufania do instytucji bankowych.
Wyrok Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy w pełni podzielił zasadność zarzutów zawartych w skardze nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego. Stwierdził, że w analizowanej sprawie doszło do naruszenia zasad i wartości wywodzonych
z Konstytucji RP, a także uchybiono przepisom ustawowym, co skutkowało koniecznością wyeliminowania zaskarżonego wyroku z obrotu prawnego, a w konsekwencji uchyleniem go i przekazaniem sprawy Sądowi Okręgowemu w Zamościu do ponownego rozpoznania. Sąd Najwyższy podkreślił, że pozwani mieli prawo oczekiwać, że określone standardy ochrony konsumenta będą respektowane w toku rozpoznawania sprawy przez sąd, który z urzędu powinien podejmować wynikające z przepisów prawa czynności. W związku z powyższym Sąd Najwyższy podkreślił, że rozpoznający ponownie tę sprawę Sąd Okręgowy w Zamościu, winien przeanalizować wszystkie okoliczności zawarcia spornej umowy, a także jej wykonywania przez strony, mając na względzie wymagania ochrony konsumenckiej.
źródło: www.gov.pl
W zakresie problematyki cywilnej zapraszam do zapoznania się z artykułami:
- Zakres czynności komornika sądowego
- Rozwód bez orzekania o winie
- Klauzule waloryzacyjne
- Zmiana umowy i jej forma
- Charakterystyka umowy spółki cywilnej
- Ograniczenia postanowień umownych
- Ile mogą wynosić opłaty dodatkowe przy umowie pożyczki?
- Jak egzekwować wykonywanie orzeczenia o kontaktach z małoletnim?
- Kiedy może dojść do eksmisji z lokalu mieszkalnego?
- Dyspozycja z konta bankowego na wypadek śmierci
- Konsumencki charakter umowy kredytu hipotecznego
mec. Marek Szpak
